发行人基于初创、资金实力、厂房建设等原因，报告期内通常存在向关联方(特别是控股股东)承租厂房的情形，由此引发对发行人资产完整与经营独立的关注。本文拟就关联租赁之IPO审核要点，以及中介机构的回复思路进行梳理与小结。

1.1 2015年修订前的首发办法

根据《首次公开发行股票并上市管理办法(2006年)》第15条规定“发行人的资产完整。生产型企业应当具备与生产经营有关的生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统;非生产型企业应当具备与经营有关的业务体系及相关资产。”

《首次公开发行股票并在创业板上市管理办法(2014年)》第16条规定，“发行人资产完整，业务及人员、财务、机构独立，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力。与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争，以及严重影响公司独立性或者显失公允的关联交易。”

据此，2015年修订前的首发办法均要求发行人资产完整，特别地，对于生产型企业，明确要求拥有配套的土地、厂房。

尽管2015年首发办法修订时基于“独立性带来的问题和矛盾已经基本解决，不需要再作为发行上市的门槛，拟采用披露方式对同业竞争和关联交易问题进行监管”的理念(《首次公开发行股票并上市管理办法》修订说明)不再将“独立性”作为首发条件，但是证监会仍会对此予以关注(见“百达精工”案例)。

1.2 保代培训

2011年第二期保代培训记录：资产独立性存在问题的，构成发行障碍;共用商标，生产厂房、办公场所不能向关联公司租用。

2.1 百达精工(补充五，603331，2017年7月上市)

关注问题：

(1)发行人是否可能继续向控股股东(百达控股)租赁厂房;(2)关联租赁定价是否公允。

回复思路：

(1)披露关联租赁合同、终止协议，并明确终止关联租赁后，控股股东已将厂房租赁给无关联的第三方。

(2)通过访谈发行人总经理，披露关联租赁背景：既有厂房无法满足生产需求，新厂房建成投入使用后，发行人子公司已整体搬迁至新厂房。

(3)发行人出具未来不再租赁控股股东厂房的《声明》。

2.2 先导智能(补充六、补充七，300450，2015年5月上市)

关注问题：

(1)发行人所承租控股股东(先导投资)之土地及地上建筑使用情况(使用人、使用面积、用途等)及变化情况;(2)发行人使用上述土地及车间对应的业务及产能、产量情况;(3)上述土地是否由发行人或发行人的客户、供应商使用;(4)发行人与控股股东置换土地的考虑与安排，租用控股股东厂房是否影响发行人独立性和资产完整性。

回复思路：

(1)土地(“147-1号地块”)的置换背景

①权属：2011年10月前，147-1号地块由发行人持有。

②满足产能：随着业务快速发展，该地块已无法满足公司生产经营对基础设施的需求，且147-1号地块周边均为居民区与商业用地，未来无法扩大规模。

③置换过程：与发行人同受先导投资控制的意领电子名下拥有符合发行人需求的厂房和土地(“新锡路20号”)，且周边同时存在另一块闲置土地，具有较好拓展空间。2011年10月，发行人以147-1号地块土地使用权及房产加现金收购先导投资所持意领电子100%股权，并将生产经营场所搬迁至新锡路20号。

④过渡安排：搬迁过程中由于作为募投的部分厂房未完工，已建好的厂房无法满足产能需求，发行人与先导投资协商以2013年6月30日前作为搬迁过渡期，过渡期内发行人免费使用147-1号地块上的900平米厂房作为机加工车间。

⑤无偿转有偿租赁：2013年6月30日，发行人募投项目未按期实施，新厂房未能按期投入使用，发行人改为有偿租赁先导投资之厂房。

(2)披露发行人使用147-1号地块情况：

包括：使用面积、用途、报告期内在租赁车间的机器设备(数量/原值/净值)配备情况、人员配备情况、产量(产能/营业成本)情况并测算对发行人同类设备占比、全体生产人员占比、产量占比，以及租金对发行人各期净利润影响占比、租赁厂房面积占比(4.35%)，租赁车间的功能定位(机械加工)并非发行人核心环节(装配)，并说明公司可将机械加工环节委外，以此解释发行人对租赁厂房不存在重大依赖。

(3)披露发行人关联方或供应商、客户未使用147-1号地块，不存在利益输送情形。

(4)发行人募投新厂房的建设进度及搬迁期限，发行人及实际控制人并就此作出承诺。

(5)结论

关联租赁仅为受募投项目实施滞后作出的过渡性安排，租赁厂房占发行人自有厂房面积占比较低(4.35%)，租赁厂房功能定位非发行人核心生产工艺，发行人对租赁厂房不存在重大依赖，募投新厂房已近完工并明确搬迁止期，发行人及实际控制人承诺限期(即：搬迁止期)规范并承担或有损失。据此，关联租赁不影响发行人独立性和资产完整性，对发行人持续经营能力不会构成不利影响。

先导智能补充法律意见书七披露：

就证监会追问“147-1号地块搬迁进展”，中介机构回复：发行人于2015年3月28日完成搬迁，并于2015年3月31日解除关联租赁协议。

2.3 中来股份(补充一，300393，2014年9月上市)

关注问题：

发行人存在委托改造生产线、委托加工产品、收购生产线、租赁厂房、资金往来等大量关联交易，是否对发行人的独立性和完整性造成重大影响。

回复思路：

解释关联租赁的原因：发行人自有厂房尚在建设，发行人向关联方收购改造的生产线后未对生产线移位。2011年9月，发行人将生产线搬迁至自有厂房，自2011年11月起，发行人不再租赁关联方厂房。

(中来股份报告期内存在大量关联交易被重点关注，中介机构从交易的真实性与合理性作了大量论证，包括对关联方未为发行人承担成本和分摊费用的解释，极具参考价值)。

2.4 良信电器(补充一，002706，2014年1月上市)

良信电器于2011年1月上会被否，被否理由“鉴于经营用房产长期向你公司实际控制人参股的关联方(纳德电气)租赁，你公司的资产完整性存在重大缺陷”(《关于不予核准上海良信电器股份有限公司首次公开发行股票申请的决定(证监许可〔2011〕18号)》)。

二次上会前的反馈回复时，中介机构披露：发行人实际控制人于2010年12月转让所持关联方纳德电气股权，并受让纳德电气7号楼厂房，终止所有与纳德电气之间的租赁协议。

2.5 亚玛顿(补充一，002623，2011年10月上市)

关注问题：

(1)发行人向控股股东(亚玛顿科技)租赁房屋的情况，包括租赁原因、面积、租期、租金及定价依据与程序;(2)控股股东目前的资产和经营情况;(3)厂房采取租赁而非纳入上市范围的原因，关联租赁对公司独立性和资产完整性的影响。

回复思路：

(1)披露租赁情况，并说明截至租期届满，发行人已完成搬迁，不再向控股股东租赁相关房产。

(2)解释未纳入发行人原因：控股股东于发行人成立之前即已取得租赁土地使用权;发行人基于既定股权结构、资金实力未通过增资或收购方式取得租赁土地、房产;发行人股改时基于租赁土地规划变动(为商住混合用地，将被收储)、厂房面积与布局及配套限制、发行人已有新厂区能够满足生产需要未纳入。

(3)独立性与资产完整性：发行人现有厂房能够满足生产需求，对租赁房屋不形成任何依赖;发行人已完成搬迁，解除关联租赁。

(4)披露控股股东主业为投资管理，现已处于不经营状态。

(5)关联租赁是“从企业的长远发展角度做出的战略决策”。

2.6 世纪华通(补充一、补充二，002602，2011年7月上市)

关注问题：

(1)发行人租赁控股股东(华通控股)房屋的用途、定价、法律程序;(2)控股股东是否将与发行人生产经营相关的资产都投入发行人，公司在生产经营场所方面对控股股东及其控制的企业是否存在依赖。

回复思路：

(1)披露租赁情况、定价依据、决策程序

(2)解释租赁原因、租赁房产预期安排

关联租赁系发行人新厂区建设完成前的暂时性过渡措施，控股股东因对土地、厂房另有规划(但不从事与发行人相关业务)因此未将之投入发行人。

世纪华通补充法律意见书二披露2011年5月3日终止关联租赁。

从上述案例的反馈回复分析，证监会除重点关注关联租赁之商业合理性、定价公允性与决策程序完备性，并就关联租赁对发行人生产经营的影响程度/是否形成依赖、租赁资产未纳入发行人原因、租赁资产是否由发行人其他关联方或者客户/供应商使用、关联方是否使用租赁资产用于与发行人同类业务、最终解决情况、未来是否可能继续发生关联租赁予以关注，以判断关联方是否对发行人输送利益、发行人是否对关联租赁产生依赖、关联方是否利用租赁资产与发行人形成同业、是否影响发行人之独立性与资产完整性。